REITS, la nueva forma de invertir en el sector inmobiliario en Colombia.
En los últimos años Colombia ha venido avanzando en materia de inversión; dentro de estos avances se encuentran las nuevas regulaciones para vehículos de inversión colectiva como el “Crowdfunding”, plataformas de intermediación en trading y los denominados TEIS (Títulos Participativos Estrategias Inmobiliarias) homólogos de los REITS (Real estate investment trust) como se les conoce en el resto del mundo.
En este articulo nos enfocaremos en los REITS; su definición, su historia, el contexto global, la llegada al país y el avance que han tenido en el mercado colombiano.
Definición de los REITS
Los REITS son una inversión colectiva en activos inmobiliarios, que por sus siglas en inglés significa (Real Estate Investment Trusts). Este vehículo de inversión tiene como objetivo brindar una plataforma de inversión segura y confiable para que inversionistas de cualquier tipo, puedan participar en un portafolio diversificado de activos inmobiliarios en un fondo de inversión especifico.
Los REITS son particularmente interesantes para los inversionistas, puesto que proporcionan una mayor diversificación, generan retornos potencialmente más altos y/o un riesgo en general más bajo. En resumen, su capacidad para generar ingresos por dividendos junto con la apreciación del capital los convierte en un excelente contrapeso para las acciones, los bonos y el efectivo.
Historia de los REITS
Según la SEC de (securities and exchange commission) los REITS nacieron en Estados Unidos hace más de 50 años. El congreso de este país consolido los REITS en 1960 “para permitir que los inversionistas individuales invirtieran en activos inmobiliarios a gran escala que generaran rentabilidades”. El objetivo principal era el de brindar una plataforma para que los inversionistas individuales obtuvieran una parte de los ingresos producidos a través de la propiedad de bienes raíces, sin tener que comprar inmuebles directamente.
Uno de los pioneros en la consolidación de los REITS en los años 60s, fue Sam Zell a través de su compañía Equity Group Investments. En la actualidad es una de las empresas de capital privado más grandes en el mundo.
Otros actores importantes que desarrollaron la industria de capital privado inmobiliario a través de los REITS, fueron The Blackstone Group en cabeza de su CEO Stephen A. Schwarzman y BlackRock dirigido por Larry Fink.
Durante los años 90s, estas compañías expandieron los REITS en todo el mundo, principalmente en los mercados de Canadá, Brasil y Bélgica.
Contexto Global
Los REITS han tenido una lenta expansión en el mundo, esto se debe a la burocracia por parte de los entes reguladores donde Colombia no ha sido la excepción. Podemos decir que los REITS nacieron en los años 60s pero el auge mundial se dio 50 años después en la década del 2010. El Auge se dio gracias a la resistencia y rápida recuperación que tuvieron los REITS luego de la crisis del 2008, esto genero confianza en los mercados mundiales, acelerando la regulación y posterior aprobación en los mercados en vía de desarrollo.
Hoy en día los REITS son históricamente una de las clases de activos con mejor rendimiento en los mercados mundiales. El “FTSE NAREIT Equity REIT” es el índice que la mayoría de los inversionistas utilizan para medir el rendimiento del mercado inmobiliario de EE. UU. Entre 2010 y 2020, la rentabilidad media anual del índice fue del 9,5%.
Los REITS en Colombia
En el primer semestre del año 2006, fueron inscritos los primeros TEIS (Títulos Participativos Estrategias Inmobiliarias) en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios logrando la primera colocación en febrero del 2007 por la compañía PEI (Patrimonio Estrategias Inmobiliarias). Es de resaltar que, si bien los TEIS cuentan con las principales características de los REITS, no son estrictamente lo mismo; una característica fundamental de la cual carece los TEIS en Colombia, es la permitir a los inversionistas no calificados, participar en la compra directa de estos títulos.
Los TEIS en Colombia han tenido un desarrollo modesto en los últimos años; esto se debe a que solo inversionistas institucionales como fondos de pensiones, bancos de desarrollo y en algunos casos, inversionistas calificados puedan adquirirlos.
En el año 2019 a través de una estructura fiduciaria, la compañía Momentum Group Colombia, lanza al mercado los REITS de Momentum, un vehículo de inversión enfocado a los inversionistas no calificados que les permite invertir a partir de 10 millones COP.
Es importante aclarar que, en la actualidad los REITS por ser un anglicismo, no cuentan con una regulación especifica por parte de la Súper Intendencia Financiera de Colombia, sin embargo, tanto los TEIS por ser cotizados en la BVC y los REITS de Momentum al contar con una estructura fiduciaria, son completamente legítimos en la jurisdicción colombiana.
¿Como invertir en los REITS de Colombia?
Para concluir este articulo, seguramente usted tendrá la duda: ¿cómo puedo invertir en los REITS de Colombia y cuál es la mejor opción?
Como hemos enfatizado en artículos anteriores, para responder a estas preguntas, lo primero que usted debe entender es qué tipo de inversionista es, si aún no lo sabe puede encontrar esta información en nuestro articulo inversión en tiempos de pandemia.
Para los inversionistas moderados/conservadores, existen opciones alternas a los REITS como lo son los FICI (Fondos de inversión colectiva inmobiliaria). Los FICI son gestionados por las instituciones financieras mas reconocidas del país y cuentan con lagunas características de los REITS tradicionales. Sin embargo, es impórtate mencionar que en el transcurso del 2020 y 2021 muchos de estos fondos han registrado perdidas que han llegado hasta el 16% E.A.
Para invertir en los FICI, puede hacerlo a través de un intermediario autorizado por la entidad financiera. En muchos casos estos intermediarios son fiduciarias bancarizadas.
Para los inversionistas moderados, la mejor alternativa son los REITS de Momentum, siendo el único vehículo de inversión “REITS” vigente en Colombia para inversionistas no calificados. La rentabilidad histórica de los REITS de Momentum por su parte, se ha mantenido en el 12% E.A., siendo la rentabilidad mas alta y con menor volatilidad para este tipo de vehículos en Colombia.
Para invertir en los REITS de Momentum, puede hacerlo a través de un asesor especializado en las líneas de contacto de Momentum Group Colombia En la actualidad no hay intermediarios autorizados por esta entidad.
En cuanto los inversionistas profesionales e institucionales, los TEIS de PEI (Patrimonio Estrategias Inmobiliarias) son una gran alternativa para invertir siempre y cuando se tenga una tolerancia moderada a riesgo. En el cierre del 2020 Los TEIS de PEI (Patrimonio Estrategias Inmobiliarias) reportaron rentabilidades del 5.8% E.A. distribuyendo dividendos a sus inversionistas del 4.77% E.A.
Para invertir en los TEIS, pueden hacerlo a través de una sociedad comisionista de bolsa como Corredores Davivienda o Valores Bancolombia.
*Agradecimientos al departamento de Private Equity, para la redacción de este artículo de uso educativo.